經濟困境轉型中“營改增”新形勢展望與房地產開發全程涉稅風險管控實戰研修班

**部分：2015年房地產稅收新政盤點解析應用

1．企業改組改制所得稅新政--國家稅務總局2015年第40號公告、財稅【2014】109號、國家稅務總局2015年第48公告等--房地產開發企業如何在資本動作中運用？

2．房地產企業改制重組土地增值稅和契稅征免稅新政--財稅〔2015〕5號、財稅〔2015〕37號--房地產行業能否享受？

3.非貨幣性資產投資新政--財稅【2014】116號、國家稅務總局公告2015年第33號、財稅【2015】41號、國家稅務總局公告2015年第20號--房地產企業和股東如何在資本動作中運用？

4.建筑安裝業跨省異地工程作業人員個人所得稅新政--稅務總局公告2015年第52號--建安企業如何防控風險？

5.企業工資薪金和職工福利費等支出--稅務總局公告2015年第34號--房地產行業如何享受？

6.土地增值稅納稅申報表新政--國家稅務總局發【2015】114號--如何填報？

第二部分、營改增的新動態——2016勢在必行

一、土地取得階段涉稅風險與納稅規劃（僅列部分）

1、招拍掛取得土地何時產生何種納稅義務？

2.招拍掛取得土地“營改增”后能否獲得進項稅額抵扣？抵扣難點在哪

3.拆遷現金補償、實物安置會涉及哪些涉稅風險？“營改增”后為什么說應盡量避免拆遷安置業務？

4.紅線外附加工程在現階段有存在哪些涉稅風險？“營改增”后是否能否回避這些問題？

5.土地出讓金返還會涉及哪些稅收風險，該如何規劃才能規避？

6.購買爛尾樓（在建工程或在建項目）的土地成本或開發成本如何確認？能否享受差額征稅待遇？

7.**合作建房取得的土地成本如何確認？合作建房的納稅規劃空間有多大？

8.**購買股權取得的土地成本如何確認？有沒有涉及到土地增值稅等稅收風險？

二、開發建設階段的涉稅風險與納稅規劃（僅列部分）

1.如何確定開發成本歸集對象，保證收入成本配比？

2.建安造價造假手段有哪些？合理區間知多少

3.“甲供材”工程取得的票據能否直接列支開發成本？需不需要“換票”或補交營業稅等？

4.園林綠化該取得什么票據？如何規劃可以獲得稅收的大利益？

5.工程違約金支出能否列支開發成本？

6.改變規劃或推倒重建所發生的支出能否作為開發成本處理？

7.開發期間發生的借款利息能否作為開發間接費用處理？

三、銷售運營階段的涉稅風險與納稅規劃（僅列部分）

1.取得的訂金、定金、VIP、誠意金、保證金等需要繳納營業稅、土地增值稅嗎？

2.沒有產權的儲藏室、車位/庫銷售稅收上如何認定和納稅？

3.“買一贈一”附贈的汽車、車庫、家電、家具等如何納稅？

4.售后回租或回購有什么稅收風險，該如何規劃？

5.精裝房銷售稅收怎么處理，有什么技巧？

6.給老業主帶新業主的傭金以及免物業費等涉及什么稅收風險？

7.內部認購款怎么納稅？

8.首付款與按揭款在納稅上有什么風險？

9.開發產品捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產，實物補償等視同銷售在各稅種有什么差異？“營改增”后情況如何？

10.對公共配套、地下車庫、車位、閣樓、會所、倉房、儲藏間等特殊產品的不同處置有什么涉稅風險？

四、自營租賃階段的涉稅風險與納稅規劃

1.開發產品轉為自用是否視同銷售，“營改增”后如何扣除進項稅額？

2.融資租賃有哪些涉稅風險？土地增值稅該如何回避？

3.經營租賃的房產稅問題如何規劃？“營改增”后有哪些優惠政策可以利用？

五、 清算注銷階段的涉稅風險與納稅規劃（僅列部分）

1.銷售達到什么標準的樓盤必須或會被要求做土地增值稅清算？如何規劃延后清算

2.土地增值稅清算的清算單位如何確定？有何技巧

3.土地增值稅清算對扣除憑證有何要求？清算后又發生的成本費用該如何處理？

4.土地增值稅的不征稅收入、免稅收入有哪些？如何進行納稅規劃才能取得利益大化

5.土地增值稅的視同銷售有哪些？買一贈一需要確認土地增值稅收入嗎

6.房地產企業新建的商品房裝修費用可否計入開發成本，能否享受加計扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

7.房地產的土地取得成本如何確定？

8.房地產的開發成本如何確定？企業建造的郵電通訊、學校、醫療設施等基礎設施和公共配套設施的支出能否作為開發成本予以扣除？

9.房地產開發費用如何確定？沒有發生利息支出、既有銀行利息又有其他利息支出的情況下該如何處理？

10.房地產企業不能享受加計扣除待遇的情形有哪些？將未售房轉為固定資產后出售能享受加計扣除待遇嗎？

11.在什么情況下房地產企業可以預提部分成本稅前扣除？

12.房地產企業注銷前由于多預征土地增值稅導致多繳企業所得稅怎么處理，能不能退稅？