彭波--萬科產品設計及溢價設計策略與設計階段成本優化控制實戰

**部分：萬科地產產品設計創新及戶型優化設計
一、房地產項目成功經驗與一體化設計（開篇）
（一）房地產成功公式
1、賣點
2、賣相
3、賣法
案例：深港房地產商會會所

（二）一體化設計
案例：星河丹堤VS圣莫里斯

二、房地產項目立面設計（立面篇）
（一）設計從穿衣打扮開始

（二）論立面設計十大關系
1、前后關系
2、上下關系
3、左右關系
4、內外關系
5、構圖（虛實、肌理、尺度、比例等）
6、色彩（主色、副色、點綴色）
7、風格
8、材料
9、細節
10、不影響功能
案例：樂山嘉州新城西一區、合肥.瀾溪鎮、成都華潤鳳凰城、合肥紫蓬山、中海安德魯斯莊園、半山海景別墅、昆明.果嶺金谷

（三）立面效果控制
1、立面控制方法
2、立面控制手冊
3、立面設計的細節
案例：萬科.白馬花園、城開.湯山公館

（四）立面設計實戰
案例：光大.數字家庭、珠海.三疊泉五星級酒店、振業.第五公社

三、房地產項目戶型設計創新（戶型篇）
（一）戶型庫

（二）戶型基本價值分析
1、人的尺度
案例：萬科紅、柏林印象
2、人的習慣
案例：香江灣等、顧客敏感點
3、人的關系
案例解析：
大開眼界（略十八個案例）
指手畫腳（略十八個案例）
**眾長（略八個案例）
獨辟蹊徑（略七個案例）
異想天開（略三個案例）

（三）戶型設計創新
1、廚房
2、臥室與衛生間的關系
3、平面組合創新
4、剖面組合創新
5、衛生間
6、玄關及收納空間
7、主題
8、日本戶型研究及啟示
案例：風尚公寓、中海.金沙灣、重慶龍湖好望山、萬科城、萬科青山湖8號、湯臣一品

（四）規范的創新
1、客戶附加值的邏輯
2、八種偷面積秘籍策略
秘籍之“地下室”
秘籍之“陽臺、露臺”
秘籍之“百變凸窗”　　　
秘籍之“利用層高”
秘籍之“延展空間”
秘籍之“共享梯廳”
秘籍之“隱藏式衣櫥”
秘籍之“室外空間室內用

（五）戶型平面優化思路
案例：天津.偉星城項目、東方紐藍地、天津.空港項目

（六）小戶型設計
1、小戶型演變的五個階段
2、螞蟻供房
3、萬科丁克概念住宅
4、萬科極小戶型
5、標普公寓戶型研究
6、萬科一新公寓研究
7、小戶型案例賞析

（七）產品策略之標準與創新
1、情景洋房合院－標準情景洋房的升級版：廣州南湖
2、TH的合院－突破了TH的傳統聯排形態：第五園
3、坡地疊TH、坡地洋房－適用于陡坡地形：東海岸、萬科城
4、平地洋房－一種新形態的洋房：萬科城
5、新洋房－改變了洋房的傳統寬面寬的形態：第五園
6、新多層－具有情景洋房的空間形態的多層：萬科城
7、小高層－一種新形態的小高層：萬科城

（八）平面設計優化實戰案例
案例：武漢.萬科城市花園別墅、東莞.萬科松山湖、萬科.松山湖TH單位、中惠.沁林山莊別墅、招北項目、珠海西海岸、光耀.候鳥基地

第二部分：房地產設計階段成本優化與控制
一、戶型優化與精細化設計

二、成本的限額設計計過程中成本優化的主要手段和方法
1、在項目設計與研發過程中實現成本優化的“重點”與案例分析
2、如何理解研發階段的成本控制--研發階段成本控制內容
（1）含鋼量及土建造價
（2）景觀造價
（3）示范區造價
（4）設計變更簽證率

三、項目設計管理階段的成本優化
1、規劃方案階段的成本優化
（1）車庫規劃方案對成本的影響
（2）不同容積率人防規劃建設的模式對成本的影響
2、建筑方案階段的成本優化
3、戶型設計的成本風險
（1）立面設計與平面設計的耦合度帶來的成本風險
（2）主要風格與形式選擇造成的成本風險
（3）方案階段的模型研究規避修改的成本風險
（4）方案階段的結構定性優化設計
案例：萬科紫臺窗墻比優化設計

四、建筑擴初階段的成本優化
1、優化層高對成本控制的意義
降低層高的意義　　影響凈高的主要因素　　優化措施
2、結構專項問題研究應前置
（1）抗浮設計水位的確定
（2）地基方案的比較，地基坑支護方案的比較
（3）基礎形式的選擇與產品附加值
（4）主體結構選型的比較與優化
（5）轉換層設置與成本優化
（6）值得優化的部位在基礎
五、 材料部品選用的成本優化
1、倡導在設計管理階段，部品工作并行并前置
2、倡導在施工圖結束前，完成主要部品定樣、定板
3、標準化、工廠化、規模化的材料與部品

六、景觀方案的成本優化

七、施工圖階段的成本優化 
1、如何控制設計變更簽證率
2、細部做法的控制與審查

八、設計中的成本管控通病與案例分析