房地產(chǎn)融資營(yíng)銷與風(fēng)險(xiǎn)分析
唐 琪
房地產(chǎn)融資的營(yíng)銷對(duì)象
1、項(xiàng)目公司
2、集團(tuán)公司
二、房地產(chǎn)融資的營(yíng)銷要點(diǎn)
1、合作方式
2、合作條件
3、房地產(chǎn)開發(fā)貸與按揭貸款的整體性服務(wù)方案
4、客戶利益與綜合收益
5、房地產(chǎn)上下游客戶的聯(lián)動(dòng)開發(fā)
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查要點(diǎn)
1、融資方實(shí)力
2、項(xiàng)目整體評(píng)估
3、財(cái)務(wù)狀況分析及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
4、項(xiàng)目現(xiàn)金流評(píng)估
5、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)總體評(píng)估
6、項(xiàng)目總體投入預(yù)算
7、項(xiàng)目收益測(cè)算
8、項(xiàng)目已投入部分及項(xiàng)目資本金價(jià)值認(rèn)定
9、項(xiàng)目進(jìn)度安排及項(xiàng)目管理
10、項(xiàng)目銷售安排及現(xiàn)金流預(yù)測(cè)分析
11、項(xiàng)目整體資金規(guī)劃及資金退出安排
12、基于項(xiàng)目現(xiàn)金流分析的融資金額及融資期限確定
13、抵押物評(píng)估及價(jià)值認(rèn)定
14、其他
四、項(xiàng)目估值與價(jià)值分析
1、城市區(qū)域
2、地段
3、土地價(jià)值
4、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析
5、項(xiàng)目潛力
6、項(xiàng)目性質(zhì)：住宅、商業(yè)、綜合體、其他
7、項(xiàng)目估值
8、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析
五、項(xiàng)目的資金狀況調(diào)查與資金運(yùn)作方案分析
1、項(xiàng)目投資總額
2、自有資金來源與自有資金額度
3、銀行開發(fā)貸金額與到位情況調(diào)查分析
4、預(yù)售安排與預(yù)售金額預(yù)測(cè)分析
5、資金逐步退出安排與壓力測(cè)試
六、風(fēng)險(xiǎn)控制措施與相關(guān)手續(xù)辦理
1、土地抵押
2、股權(quán)質(zhì)押
3、第三方擔(dān)保
4、其他
七、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分類分析
1、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
2、實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)
3、操作風(fēng)險(xiǎn)
4、后期管理風(fēng)險(xiǎn)
5、其他
八、后期管理的操作要點(diǎn)
1、資金使用計(jì)劃與資金監(jiān)管
2、項(xiàng)目進(jìn)度監(jiān)管與資金撥付
3、項(xiàng)目變更調(diào)整與資金使用計(jì)劃調(diào)整
4、融資方后續(xù)融資