商業(yè)地產(chǎn)工程精細(xì)化管理
---------從設(shè)計(jì)介入、收樓到運(yùn)營
主要內(nèi)容：
*于設(shè)計(jì)階段的介入和介入內(nèi)容
*于收樓階段的工作要點(diǎn)*于二次裝修階段的管控
*于經(jīng)營階段的維保質(zhì)量
1. 于設(shè)計(jì)階段的介入和介入內(nèi)容
1.1 機(jī)電配置及參數(shù)
1.1.1 電量
a. 電量與業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)
b. 電量與商場型態(tài)有關(guān)
1.1.2 天然氣容量
計(jì)算公式和原理
1.1.3 采暖方式
1.2 空調(diào)機(jī)組配置方式
1.2.1 風(fēng)柜與風(fēng)機(jī)盤管
1.2.2 配置與運(yùn)營效率
1.2.3 最大出工負(fù)荷
1.3 電梯選擇
1.3.1 電梯運(yùn)行曲線
1.3.2 扶手梯負(fù)荷變頻
1.4 租戶單元下噴淋選擇方式
1.5 商場動(dòng)線選擇
1.5.1 動(dòng)線選擇原則
1.5.2 動(dòng)線案例分析
1.6 土建工程
1.6.1 外墻材質(zhì)及工藝選擇
1.6.2 防水工程
1.6.3 洗手間
1.7 一些關(guān)乎運(yùn)營的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)
1.7.1 攔河高度和角度
1.7.2 地插和取電點(diǎn)設(shè)置
1.7.3 外圍廣場
1.7.4 場內(nèi)和場外綠化
1.7.5 導(dǎo)視標(biāo)志
2. 于收樓階段的工作要點(diǎn)
2.1 收樓標(biāo)準(zhǔn)
2.2 購物中心和辦公樓面積定義
2.2.1 商鋪
2.2.2 辦公樓
2.3 標(biāo)準(zhǔn)收房和按實(shí)物量收房
2.3.1 按標(biāo)準(zhǔn)，如一次消防、報(bào)建圖紙、分包合同等；
2.3.2 按實(shí)際完成工況驗(yàn)收，記錄為主。
2.4 缺陷整改
2.4.1 結(jié)構(gòu)漏水
2.4.2 洗手間送風(fēng)反向
2.4.3 辦公樓天花
3. 于二次裝修階段的管控
3.1 交鋪面積的確認(rèn)
建筑面積還是套內(nèi)面積？法律上保護(hù)哪一方？
3.2 交鋪的關(guān)鍵點(diǎn)
如何既服務(wù)好租戶，又保護(hù)自身利益。
3.3 二次裝修的六個(gè)監(jiān)管步驟
3.4 電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定
3.4.1 考慮峰、谷、平
3.4.2 考慮銅損和鐵損
3.4.3 考慮同類商業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
3.5 電量擴(kuò)容與否的關(guān)鍵
4. 于經(jīng)營階段的維保質(zhì)量
4.1 預(yù)防性檢修
4.2 能源合同管理
4.3 經(jīng)營因租戶結(jié)構(gòu)改變而對工程需求的改變
4.4 財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)的購買，工程給物業(yè)的重要理據(jù)。