課程大綱

第一部分：房地產全周期稅務風險及稅收籌劃安排
一、取得土地階段稅收風險控制與納稅答疑
   1、以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規避土地使用稅，計征契稅的依據以及納稅環節如何規定？
   2、以接受投資方式取得土地，稅收風險如何掌控，投資雙方的稅收風險在哪里？
   3、以收購股權的方式取得土地，土地成本如何確認？
   4、以非貨幣交易形式取得土地使用權，應如何確認土地成本？
   5、受讓生地、熟地、購買爛尾樓以什么為依據確認土地成本，在計算土地增值稅的時候甲乙雙方分別如何進行稅收風險規避？
 6、營改增后以“拆一還一”方式取得入地，如何進行會計處理，銷售不動產發票如何開具，從被拆遷人、開發企業兩方分別就增值稅、企業所得稅、土增稅、契稅、個人所得稅進行全方位的稅收分析？
   7、在自己原工廠的土地上搞開發，這塊地上原來有辦公樓、廠房、其他建筑，這些建筑原來的建設發票能入開發成本嗎？
 8、為取得土地而支付的紅線外支出，在所得稅和土地增值稅的處理什么不同？如何操作可以在稅前扣除，規避風險？

 二、規劃設計階段的稅收風險分析及稅收籌劃
1、立項、規劃、設計環節應注意哪些稅收問題與節稅策略？
2、產品開發類型的選擇，是關注稅收負擔水平？還是關注企業的銷售？
3、營改增后合作建房方式稅收如何控制？
4、委托境外設計單位進行規劃設計，支付設計費是否應當在我國境內納稅？企業承擔什么稅收責任？
 
三、開發建設階段的稅收風險分析及稅收籌劃
1、會計、稅收上對售樓部及類似資產的處理是如何規定的？
2、地下建造的人防工程、有產權的車庫、無產權的車庫在稅務處理上有何區別？
3、營改增后甲供材、甲供設備如何處理？
4、房地產企業為開發項目發生的借款費用怎樣核算，計算企業所得稅和土地增值稅對借款費用的處理有何差異？
 5、向股東或其他自然人借款利息是否都可扣除？
 6、資本化借款費用與計入損益的借款費用怎樣區分，如何提供“金融企業同期同類借款利率情況說明”？
 7、集團內部統借統還的利息支出怎樣操作可以避免重復納稅？
   8、工資薪金支出怎樣扣除才能使企業與員工利益最大，如何把握合同工、臨時工、勞務的區別，他們的稅收待遇有什么不同？
 9、購買爛尾樓（在建工程或者在建項目）確認初始成本的方法如何？

 四、銷售階段的稅收風險分析及稅收籌劃
1、“買一送一”模式下如何確認收入金額，送面積、送家電、送車位、送物業等不同銷售模式稅收規定有哪些不同，會計如何處理，贈送的禮品是否有個人所得稅的扣繳風險？
   2、“以老帶新”銷售模式下如何確認支出，票據如何處理，是否涉及扣繳個稅？
 3、“抵券銷售-- 一萬抵五萬”銷售模式下收入如何確認？
   4、“包銷”和“代銷”的區別是什么，稅收風險如何把控？
   5、“假按揭”“零首付”銷售模式稅收如何處理？
 6、“還本銷售”如何確認收入，企業的困惑在哪里？
   7、“售后回租”的稅收風險分析，同時給您解決方案，讓您不再為回租而煩惱？
   8、“售后回購”方式增值稅、企業所得稅、土地增值稅如何確認？
 9、“低價出售、免費返租”應如何進行會計核算與稅務處理？
 10、“產權式酒店”銷售、經營，應如何進行會計核算與稅務處理？
 11、房地產企業收取價外費用有哪些稅收風險，增值稅、企業所得稅、土地增值稅關于價外費用的處理有哪些不同？
   12、針對不同的客戶與不同的銷售模式，銷售價格明顯偏低，我們如何找出適合自己的“正當理由”？
   13、以房產抵工程款100萬元后，施工方又將該房以90萬元轉售給第三方，現在要求房地產企業為第三方做按揭貸款手續。請問，這樣做是否違反稅務或銀行有關法律法規，若可以操作，房地產公司怎樣做賬才合適？
   14、銷售環節發生的廣告費、業務宣傳費、業務招待費如何實現稅前扣除？需要注意防控哪些錯誤？
  五、清盤清算階段稅收風險分析及稅收籌劃
    1、房地產行業完工標準如何規定，對增值稅、土地增值稅、企業所得稅等有何影響？
 2、各個不同稅種對收入確認的原則有何差異？
 3、竣工清算時土地增值稅收入金額如何確定？
 4、清算后再轉讓房地產成本如何確定，是否涉及“二次清算”？
 5、稅收與會計之間的成本差如何處理，會計上是否需要調整？
 6、在交房前后支付的物業費如何進行成本費用歸集，對稅收有什么影響？
 7、什么是基本裝修、簡裝、精裝？軟裝在計算企業所得稅和土地增值稅時扣除規定有什么不同？

第二部分：PPP業務流程涉稅風險分析及稅收籌劃
1、PPP的理念和分類
2、PPP與BOT的對比分析
3、PPP融資模式分析及稅收要點
4、BOT融資模式分析及稅收要點
5、BT融資模式分析及稅收要點
6、TOT融資模式分析及稅收要點
7、TBT融資模式分析及稅收要點
8、BOT業務會計處理及稅會差異
9、PPP項目中應考慮的各種稅收問題
10、PPP項目稅收成本分析
11、PPP項目流轉稅問題分析
12、EPC合同流轉稅問題分析
13、承包工程稅負轉嫁、稅收管理及籌劃
14、運營收入流轉稅問題分析
15、PPP項目中涉及資產劃轉的稅收問題分析
16、PPP項目企業所得稅分析及稅收籌劃
17、PPP項目運營構架設計中的稅收籌劃     
18、PPP項目融資中應考慮的稅收問題及籌劃  
19、融資租賃在PPP項目中的稅收籌劃安排
20、母子基金、產業基金模式在PPP中的稅收問題及籌劃安排
21、140號文資管增值稅對PPP融資模式的稅收影響
22、PPP項目ABS（資產證券化）中的稅收問題及籌劃
23、PPP項目融資模式案例分享及稅收分析

第三部分：現場答疑、企業問題現場咨詢