課程前言

這是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)飛速興起繁榮發(fā)展的時(shí)代，各地規(guī)劃的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模驚人，有些縣級(jí)城市甚至動(dòng)輒就要建一個(gè)體量在幾十萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目，然而巨大的收益背后同樣隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)——不少項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)慘淡經(jīng)營(yíng)甚至倒閉的現(xiàn)象，導(dǎo)致大量社會(huì)資源的浪費(fèi)和流失。

賣(mài)，還是租？不同經(jīng)營(yíng)模式間抉擇讓開(kāi)發(fā)商們頭疼不已。很多開(kāi)發(fā)商目光短淺貪圖快速回本，盲目選擇經(jīng)營(yíng)模式，致使項(xiàng)目效益不能達(dá)到最大化。

如何在項(xiàng)目實(shí)施時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展效益？如何有效改善已有項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀？如何正確把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)步入良性發(fā)展？本課程將解析各大知名地產(chǎn)商不同的經(jīng)營(yíng)模式，為您的決策提供系統(tǒng)參考。

■ 商業(yè)定位調(diào)研，商業(yè)地產(chǎn)的核心靈魂。如何避免同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)，如何合理定位目標(biāo)人群——準(zhǔn)確的商業(yè)定位既能保證項(xiàng)目樹(shù)立的品牌形象又能保障項(xiàng)目的收益。我們將以具體的案例來(lái)詳細(xì)地教授您商業(yè)地產(chǎn)定位之法。

■ 商業(yè)總圖定位，站在巨人的肩膀上。優(yōu)秀的總圖定位能夠令您和您公司緊跟領(lǐng)先的開(kāi)發(fā)商步伐，走在時(shí)代的前沿，帶來(lái)巨大的價(jià)值。如何發(fā)現(xiàn)、創(chuàng)造可能性，并找出最優(yōu)的可能性——落實(shí)定位要求，既關(guān)乎項(xiàng)目的成敗，同時(shí)也鎖定了項(xiàng)目的最優(yōu)價(jià)值；又如何通過(guò)擬定經(jīng)濟(jì)模型，計(jì)算項(xiàng)目成本，找到利潤(rùn)最大化的模式，這關(guān)乎開(kāi)發(fā)商的生死。總圖定位為何具備如此之高的附加值和技術(shù)含量？又如何進(jìn)行總圖定位？我們將帶領(lǐng)您一探究竟。

■ 商業(yè)規(guī)劃，劃定項(xiàng)目的未來(lái)。如何設(shè)計(jì)引入的商家類(lèi)型，如何成功地進(jìn)行商業(yè)招商，如何合理地布局項(xiàng)目各層的業(yè)態(tài)，如何巧妙地引領(lǐng)人流通過(guò)所有商家門(mén)面，一流設(shè)計(jì)專(zhuān)家將結(jié)合典型案例一一解析動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)各個(gè)要點(diǎn)。

擁有十幾年商業(yè)地產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)手?jǐn)?shù)十個(gè)項(xiàng)目的專(zhuān)家講師，結(jié)合諸多知名地產(chǎn)商的典型案例，系統(tǒng)講授商業(yè)地產(chǎn)盈利的三大法寶——商業(yè)定位調(diào)研、商業(yè)總圖定位以及商業(yè)規(guī)劃，使您在商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)和挑戰(zhàn)并存的重要時(shí)期，能夠更好把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造更高效益

課程對(duì)象：

房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、定位總監(jiān)、產(chǎn)品研發(fā)總監(jiān)、招商總監(jiān)、技術(shù)總監(jiān)、總建筑師、規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)理等

課程大綱：

引言

第一章 商業(yè)地產(chǎn)概況

1.1商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)和價(jià)值

1.2商業(yè)地產(chǎn)的分類(lèi)與前景

1.3 2014年最具影響力十大商業(yè)項(xiàng)目（天津大悅城、成都太古里、北京新光天地、成都ifs、武漢漢秀與萬(wàn)達(dá)電影樂(lè)園、廣州天環(huán)廣場(chǎng)、希慎廣場(chǎng)、上海k11、格林木購(gòu)物中心、僑福芳草地）

研討案例

第二章 商業(yè)項(xiàng)目 定位調(diào)研

2.1 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期定位重要性及手段

2.2 商業(yè)地產(chǎn)定位實(shí)施步驟

2.2.1商圈的確定和研究

2.2.2需求面調(diào)研

2.2.2.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析

2.2.2.2區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查

2.2.2.3消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查

2.2.3競(jìng)爭(zhēng)面調(diào)研

2.2.3.1區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)查

2.2.3.2典型性調(diào)查與研究

2.2.3.3商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析

2.2.4 供給面調(diào)研

2.2.4.1商業(yè)發(fā)展規(guī)劃

2.2.4.2 立地條件研究

研討案例

第三章 商業(yè)項(xiàng)目 總圖定位

3.1 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的過(guò)去與現(xiàn)在----總圖定位的重要性

3.2 總圖定位基本介紹

3.2.1 總圖定位的定義

3.2.2 總圖定位的流程

3.2.3 總圖定位的價(jià)值

研討案例

3.3 大型案例解析總圖定位

3.3.1 總圖定位第一彈 產(chǎn)品定位

3.3.2 總圖定位第二彈 產(chǎn)品全案配比

3.3.3 總圖定位第三彈 項(xiàng)目投入產(chǎn)出測(cè)算

3.3.4 總圖定位第四彈 總圖初步強(qiáng)排

3.3.5 總圖定位第五彈 地塊現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研

3.3.6 總圖定位第六彈 總圖比選

3.3.7 總圖定位第七彈 總圖細(xì)部調(diào)整

3.3.8總圖定位第八彈 總圖人流動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)

研討案例

第四章 商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)規(guī)劃

4.1 商業(yè)地產(chǎn)盈利模式

4.1.1與盈利模式息息相關(guān)的一對(duì)概念： 持有和銷(xiāo)售

4.1.2國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)產(chǎn)品與盈利模式分析：華潤(rùn)、寶龍、恒隆、凱德

4.1.3盈利模式類(lèi)型匯總

1）外資房地產(chǎn)

2）中資房地產(chǎn)

3）中資主力店

4）信托基金類(lèi)

4.1.4商業(yè)地產(chǎn)盈利模式成功案例分析

4.1.5盈利模式類(lèi)型對(duì)比

4.2商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)規(guī)劃

4.2.1 為什么要提商業(yè)規(guī)劃

1）上海典型案例介紹（K11）

2）開(kāi)發(fā)商和建筑師雙方的困惑

3）常見(jiàn)的設(shè)計(jì)誤區(qū)

4.2.2 商業(yè)規(guī)劃的概念和重要性

1）商業(yè)規(guī)劃的概念

2）商業(yè)規(guī)劃的過(guò)程

3）商業(yè)規(guī)劃的三個(gè)層次

4.2.3 商業(yè)規(guī)劃的基本內(nèi)容

4.2.3.1動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃

1）外部交通

舉例：商業(yè)綜合體和軌交的結(jié)合

2）內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)：

陰線(xiàn)、陽(yáng)線(xiàn)

動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)原則

不同類(lèi)型動(dòng)線(xiàn)案例

舉例：內(nèi)部交通動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)

3）商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃核心關(guān)注點(diǎn)

4.2.3.2業(yè)態(tài)搭配與空間規(guī)劃

1）業(yè)態(tài)的選擇與業(yè)態(tài)的比例

2）業(yè)態(tài)布局的三大原則與三大規(guī)律（業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)的要點(diǎn)與心得）

3）主力店與次主力店的確定

第五章 商業(yè)項(xiàng)目 如何實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)定位

5.1 設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)公司的選擇及設(shè)計(jì)階段的成本控制和優(yōu)化

5.2 施工 施工階段工期控制和施工注意事項(xiàng)

5.3 招商 大主力店的選取及針對(duì)商業(yè)環(huán)境的立地調(diào)研和前期定位

5.4 運(yùn)營(yíng) 萬(wàn)達(dá)外街經(jīng)營(yíng)失敗的教訓(xùn)及購(gòu)物中心成功運(yùn)營(yíng)的秘訣

研討案例

第六章 新時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

6.1 電商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊

6.2 主題商業(yè)新體驗(yàn)

6.3 凱德“輕資產(chǎn)”模式

第七章 商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)趨勢(shì)與設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn)

7.1商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)

7.1.1 MALL的定位的變化

1）社區(qū)Mall

2）生活Mall

7.1.2 MALL的大小的發(fā)展

3~12萬(wàn)方的Mall的規(guī)劃布局與建筑要求的不同

7.1.3 MALL的功能的發(fā)展

以萬(wàn)達(dá)的四代產(chǎn)品為例，MALL由單一購(gòu)物性質(zhì)發(fā)展成為娛樂(lè)、文化、餐飲等體驗(yàn)性綜合性購(gòu)物場(chǎng)所。

7.1.4 MALL的創(chuàng)新

1）同質(zhì)化的破局之道（天津大悅城）

2）實(shí)體商業(yè)與電商的對(duì)抗

3）體驗(yàn)式消費(fèi)時(shí)代來(lái)臨

——體驗(yàn)式消費(fèi)的構(gòu)成

——體驗(yàn)式消費(fèi)的營(yíng)造

案例介紹：法石街區(qū)

Zaha Hadid的商業(yè)空間體驗(yàn)

4）百花齊放的體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)

關(guān)于城市肌理體驗(yàn)：

上海新天地、上海老碼頭、新加坡克拉克碼頭等

關(guān)于建筑形態(tài)空間的體驗(yàn)：

上海國(guó)際客運(yùn)中心、吉隆坡升喜購(gòu)物中心、土耳其Kanyon等

關(guān)于環(huán)境主題的體驗(yàn)：

自然、文化、藝術(shù)、主題等

7.3商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的技術(shù)要點(diǎn)

7.3.1 交通設(shè)計(jì)

1）入口及大堂的動(dòng)線(xiàn)

2）中庭的動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃

3）步行街的動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃

4）樓層間水平動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃

5）樓層間垂直動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃

6）地下停車(chē)場(chǎng)（案例：綠地地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)的39個(gè)極致細(xì)節(jié)）

7.3.2 功能分區(qū)

1）業(yè)態(tài)垂直分布方式

2）業(yè)態(tài)水平分布方式

3）后勤區(qū)

7.3.3 空間設(shè)計(jì)

商場(chǎng)的主要建筑設(shè)計(jì)參數(shù)

設(shè)計(jì)評(píng)審要點(diǎn)

空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)：

1）中庭設(shè)計(jì)

2）入口廣場(chǎng)

3）商業(yè)廣場(chǎng)

4）下沉廣場(chǎng)

5）平臺(tái)及天橋連廊

6）屋頂空間

7.3.4 環(huán)境設(shè)計(jì)

1）室外環(huán)境設(shè)計(jì)

2）照明設(shè)計(jì)

3）標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)

4）細(xì)節(jié)小品設(shè)計(jì)

7.3.5 造型設(shè)計(jì)

7.3.5.1商業(yè)建筑外部空間分析

7.3.5.2商業(yè)建筑外立面再認(rèn)識(shí)

7.3.5.3商業(yè)建筑外立面設(shè)計(jì)特點(diǎn)

1）商業(yè)性

2）城市設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)性

3）人文性

7.3.5.4商業(yè)建筑外立面設(shè)計(jì)的原則

1）整體性原則

2）人性化原則

3）經(jīng)濟(jì)性原則

7.3.5.4重點(diǎn)案例分析

7.3.5.5商業(yè)建筑外立面設(shè)計(jì)流行趨勢(shì)

7.3.5.6商業(yè)項(xiàng)目技術(shù)要求總結(jié)

7.3.6 新消防規(guī)范對(duì)購(gòu)物中心的影響