課程對象:

（1）所有房地產企業，園區開發商/運營商/投資商，房地產行業咨詢服務顧問及其他從業者；

（2）各級政府的園區管理部門/管委會、政府投資開發平臺、招商局等政府相關部門；

（3）對園區開發運營、城市更新有興趣的大學生、研究生及其他行業從業人員；

課程時間:2天

課程大綱:

day1上午

1.產業園區發展歷程

1.11.0版：工業（集中）區

1.22.0版：高新區

1.3共同特征：單一、割裂“人-城-產”關系，鐘擺效應、8小時園區；

1.43.0版：產城融合的綜合性產業園區

2.市場格局與標桿企業：建立自己的第二曲線

2.1國家級合作項目：蘇州工業園區（sip）、中新天津生態城；

2.2政府主導：上海張江-金橋-臨港新城；

2.3官助民辦模式：大連軟件園-億達；

2.4產業地產商：華夏幸福、清華啟迪、天安；

2.5地產商轉型：萬科產城模式；地產開發模式：香港數碼港”；

2.6創新地產商：瑞安綜合性“知識社區”-上海創智天地、大連天地；

3.產業園區的盈利模式與發展前景：行業大洗牌與格局重構

3.1“勾地”與傳統的租售收入

3.2運營與服務收入

3.3孵化投資收益

3.4資本杠桿+開發持有+運營提升+金融退出（資產證券化）：租金回報率是關鍵指標，成本控制比傳統房地產企業要求更高

4.產業園區定位

4.1“政府政策傾向+當地優勢產業+發展商產業資源優勢”三結合

4.2產業聚焦+產業鏈深耕策略：2-3個產業為主導

4.2.1聚焦策略、多樣性、抗風險

4.2.2主導產業與非主導產業的2-8原則：主導與多元

4.3主導產業定位

4.3.1當地政府政策研究與探討：政策傾向、優惠鼓勵產業、新興產業探討

4.3.2市場和行業調研：市場競品、目標客戶訪談、主要目標行業分析、目標行業的選擇、目標行業上下游產業鏈分析、行業專家訪談

5.總體規劃-園區的框架和骨骼

5.1廣場-大馬路-車行為主的規劃體系：以臨港新城為例

5.2功能分區明確的規劃理念：以張江-金橋為例

5.3“人”為本，建設15分鐘工作-生活-消費圈

5.4綜合案例分享：蘇州工業園區（sip）如何實現產城融合？

6.如何以產業生態創新體系進行招商引資？

6.1聚焦2-3個主導產業；

6.2從主導產業中的行業龍頭企業入手，通過帶頭大哥來吸引產業上下游的中小微企業，建立共同的產業鏈生態系統；

6.3與政府合作制定針對性的招商引資一攬子政策，吸引行業龍頭落地；

6.4大數據與智能園區招商：如企查查的行業大數據系統

6.5配套、服務與賦能，搭建園區生態系統：人無我有、人有我優

7.產業園區運營服務模式創新探索和實踐

7.1園區傳統運營服務體系：租賃、市場推廣/活動策劃、物業管理、配套服務

7.2建立獨特的園區生態系統eco-system

7.3work工作-live生活-play餐飲娛樂/第三空間-learn學習-sports運動

7.4園區如何賦能企業？

7.4.1研發創新賦能產業鏈、價值鏈

7.4.2孵化-加速-聯合辦公的鯰魚效應及產業價值鏈賦能

7.4.3公共服務平臺-研發實驗測試服務平臺、公共會議服務中心、一站式政策服務平臺、增值服務、產業基金/風投基金及投融資對接、論壇/活動

day1下午實戰案例上海創智天地15+年打造大型綜合性知識社區（園區）

創智天地占地49公頃，總建面近80萬m，美國som公司總體規劃設計；項目總投資逾100億元，涵蓋房地產全品類產品，已開發運營超15年。創智天地項目成就：地標性項目，上海重要的知識高地和創新園區、國家創新型試點城區建設重大功能性項目；leed多項金級和白金級認證；2013年第25次上海市長國際企業家咨詢會活動和指定參觀場地；2019年獲美國土地協會“亞太卓越項目大獎。

1．什么是知識社區（knowledgecommunity）模式？

2.創智天地的初心和出發點（總體定位和設想）：將硅谷科技創新精神和巴黎左岸創意文化完美融合，以科技、文化、研發及創業為基礎，園區-社區-校區“三區融合、聯動發展”的大型綜合性知識型社區；

3.som總體規劃詳解、如何融入硅谷理念？總體規劃實施及其優劣勢；

3.1美國硅谷及舊金山soma-以色列-臺灣新竹

4.項目分期開發策略及復盤：大型項目分期開發策略是項目成功的關鍵；

5.產業及園區：

5.1產業定位、聚焦及產業鏈策略；

5.2產業招商及園區運營；

5.3政府的支持政策；

5.4園區生態系統：如何打造？如何與大學校區、社區互動？

6.創新創業創投

6.1創業咖啡—ipoclub

6.2孵化器—innospace/innospring和創投基金設立、與硅谷和灣區的互動？

6.2.1美國yc創業營介紹

6.2.2創業咖啡-孵化器:中關村創業大街

6.2.3聯合辦公：wework、uwork、nakedhub裸心社

6.3運營和活動：創業營、創業比賽、demoday、黑客馬拉松及創客嘉年華

7.商業-大學路商業街區：上海最具小資情調的商業街

7.1定位；與五角場副中心的錯位及互補

7.2招商及運營；

7.3大學路升級改造及持續迭代之路；

8.居住：早期loft（工作室/生活）概念引入、住宅社區與園區融合、互動；

9.運動：“遠東最大體育場--江灣體育場如何修舊如舊？定位調整及日常運營；

10.營銷推廣：如何打造創新型知識社區品牌形象？

“創智贏家”創業選秀電視節目；countdown年底倒計時；創客嘉年華

11.項目遇到的危機和挑戰復盤；

12.資產管理及投融管退資本化運作經驗分享

day2上午實戰案例--大連天地產業新城12+年開發運營經驗分享

大連天地位于大連旅順南路軟件產業帶，東西綿延12.5km、總規劃26.5km、總建面350萬m，總投入300億元的超級新城，建成后居住及辦公人口將達30萬。

1．大連天地的出發點和初心：總體定位和設想；各地塊如何定位及錯位發展？

2．總體規劃：方案詳解、實施及其優劣勢；

3．分期開發策略：如何進行分期開發決策、決策失誤及復盤？

4．產業及園區

4.1ito/bpo軟件外包和服務外包產業發展；

4.2國際案例分享-印度班加羅爾；

4.3產業定位：如何打造中國最大的ito/bpo中心？

4.4招商挑戰、重點企業ibm引入及影響

4.5園區運營及挑戰？園區班車、交通運營經驗？

4.6園區生態系統打造；

5．住宅社區及商業：開發策略；如何在產業園區打造商業配套？ittd智慧天地商業街的經驗教訓分享；不同地塊商業定位及實施；

6．政府配套的挑戰（輕軌、水、電、污水處理、暖氣等）；

7．項目現金流及財務回報挑戰；

8．項目投融管退資本化運作：與策略合作伙伴三井不動產合作歷程分享；整體股權出讓、瑞安退出及億達全面接盤、億達轉讓住宅地塊；項目復盤及經驗教訓總結。

day2下午

1.1傳統地產商轉型探討：萬科產城（浪花wav）

1.2清華啟迪的產業園發展之路

1.3億達軟件園及其輕資產模式

1.4國際標桿企業：新加坡ascendas騰飛

1.5智能園區管控運營服務平臺

1.6小組實戰案例分享