標桿房企全成本管理與核心關鍵點控制
主講：楊 凡

【課程前言】
成本管理為什么會成為整個房地產行業經營管理中最重要的關注點之一？

地價居高不下，房價不漲，一線城市政府還在限購，銀行依舊限貸，二三四線城市雖然
已放開限購和限貸，但勞動力成本急劇上漲，面對庫存大量積壓，成交量不斷萎縮的局
面，日益緊缺的流動資金，大多數中小房地產公司怎么才能活下來？

經過了黃金十年后，面對白銀的十年，政府規范管理的十年，在嚴峻的宏觀地產調控背
景和市場銷售壓力下，誰能有效把控成本？

誰能有效創造客戶價值？并為客戶持續提供有增值的成功之本？誰就能贏得生存空間！
誰就能迅速穩健復蘇！誰就能跑贏大市！

加強房地產全成本管理是行業共同的選擇，事關企業生存和發展！在競爭日趨激烈的房
地產市場，單一的競爭優勢不再獨領風騷！面對微利時代，房地產企業紛紛重新審視自
己的戰略與定位，并陸續在調整發展節奏、治理架構、資產結構及其他內部管理提升方
面狠下功夫！其中，提升成本管理工作刻不容緩！   
本次課程基于標桿房企的實際操作，結合大量案例，特邀上市地產公司出身的成本管
理專家楊老師，全面剖析標桿房企實施成本管理的全成本策略及過程控制實踐。詳細探
討標桿地產在項目開發各關鍵節點成本控制要點并提供切實可行的解決方案。通過對大
量房地產開發實例進行分析講解了各階段成本控制的關注重點和關鍵要素。完全從實戰
的角度，有針對性的解剖目前房地產企業在成本控制各個階段管理過程中的優劣得失，
并提出精細化成本控制管理的一系列節點性措施和技巧！同時幫助企業建立和完善企業
成本管理體系。
【課程收益】
掌握房地產項目成本管理目標科學的制定方法；掌握房地產項目成本目標的控制與考
核措施；掌握房地產項目投資決策階段工程造價控制的要點；掌握房地產項目設計階段
對工程成本的影響及控制；掌握房地產項目招投標階段、施工階段的工程造價控制；掌
握房地產項目竣工驗收階段工程產生的成本及管控；掌握房地產開發企業銷售成本控制
核算；明確當前房地產開發項目成本管理中存在的主要問題和誤區。
實用性：三結合——楊老師以20多年的行業實操經驗，從實際問題出發，結合國內行業
發展現狀、結合企業現狀、結合具體專業，以落地實施為目的，為客戶提供切實可行的
解決方案，避免企業成本管理中的體系流程和管理制度空洞乏力，實施方案不能落地。


系統性：三協同——通過梳理企業的核心價值觀體系、戰略體系，并以此為據為客戶構建
一個和諧統一的執行系統，從而避免企業管理的各專業模塊互不兼容，不能協同工作的
癥結，走出內部各系統相互糾結的泥沼。

前瞻性：三兼顧——遵照目前房地產行業發展的趨勢，以客戶成本敏感點和企業成本容忍
度為起點，以精細化成本管理為導向，兼顧企業的近期、中期和長期目標，避免企業無
效成本的投入和成本管理的短板缺陷，走向企業成本良性發展的新常態化車道。
課程大綱:
標桿企業成本案例分析：
成本如何計算的案例：（建造成本與完全成本）
成本與利潤關系的案例：（費用變化與成本）
概念設計與成本關系的案例：（概念設計型式、立面、風格對成本的影響）
4. 客戶價值與成本關系的案例：（客戶價值點的利用方式）
成本的概念與目標成本的作用：
關于成本的幾個錯誤的認知：
1.1. 成本不等于省錢
1.2. 成本不是靠算錢算出來
1.3. 單純的成本管理程序和成本管理制度的更像是表面文章
1.4. 成本不是完全依靠成本部門管得了的
1.5. 表面上的成本不是唯一至上的
成本的定義和成本包括的內容：
3. 成本管理的定義、宗旨與目標：
4. 成本管理的本質是成本控制而不是簡單的成本核算
5. 成本管理科目的設置與成本控制的關系
6. 目標成本的定義、目的與作用
7. 目標成本的管理方法目標成本的確立——目標成本控制指導書
a)目標成本？
b)目標成本確立的工作要點與實戰演練
c)目標成本控制指導書（標桿企業案例分享）
d)思考：
目標成本——數據庫建設？
目標成本的解讀、形成、管理
目標成本編不準怎么辦?如何才能更準確？
動態成本管理
1)合約與采購管理
a)合約規劃
b)合同管理三大關鍵點
c)合同計價原則——固定總價包干？固定單價？清單計價？定額下浮？
d)格式化合同（標桿企業案例分享）
e)采購與招投標（案例分享：標底管理，保密VS公開）
低價中標的危害
8. 價值工程分析法在成本管理中的應用


標桿地產企業的成本管理模式：
1. 標桿地產企業的成本管理模式分析：
1.1. 萬科地產的成本管理體系構成
1.2. 萬科地產的成本控制費項設置
1.3. 萬科地產的成本管理方法
1.4. 萬科地產的成本管理特點：作業成本控制、設計對標、成本技術措施管理
龍湖地產的成本管理模式分析：
2.1. 龍湖地產的成本管理體系構成
2.2. 龍湖地產的成本費項設置
2.3. 龍湖地產的成本管理方法
2.4. 龍湖地產的成本管理特點：合約成本控制、動態成本跟蹤、成本數據庫指導
其他成功地產企業的成本管理模式分析：
3.1.碧桂園地產的成本管理特點，
3.2.保利地產、中海地產、新城控股等企業的他山之石；

標桿地產企業成本控制的方法與重點：
項目開發業務流程與全程成本控制的關聯：
1.1. 項目開發關鍵節點與成本控制的關聯關系：
1.2. 項目定位與成本管理：
1.3. 項目設計與成本管理：
1.4. 項目計劃組織與成本管理：
投資可研階段的成本控制重點與技巧：
2.1. 項目投資可研的目的和本質
2.2. 項目投資可研階段成本控制存在的管理誤區：
2.3. 投資可研階段細分的成本作業及審查程序
2.4. 項目初步定位中的成本審查要點（五步審查法）
2.4.1. 設計分析的土地利用最大化與成本控制的審查要點
2.4.2. 設計分析的設計幣值最大化與成本控制的審查要點
2.4.3. 設計分析的溢價空間最大化與成本控制的審查要點
2.4.4. 成本控制的費項設置、指標選定的控制要點
2.4.5. 設計分析的綜合分析與成本控制的審查要點
項目啟動階段的成本控制重點與技巧：
3.1. 項目啟動的目的與作用：
3.2. 項目啟動階段的主要工作內容：
3.3. 項目啟動階段細分的成本作業及審查程序
3.4. 概念設計方案的成本審查重點
3.4.1. 總建筑面積與容積率分析
3.4.2. 規劃層數與戶型分析
3.4.3. 配套指標與配套分配分析
3.4.4. 可售面積與溢價空間分析（可售比、溢價配比）
3.4.5. 市場需求及客戶銷售價值分析
3.4.6. 停車方式及地下車庫分析
3.4.7. 設計主題與立面型式分析
3.4.8. 綠化指標及景觀檔次分析
方案設計階段的成本控制重點與技巧：
4.1. 方案設計的目的與作用：
4.2. 方案設計階段的主要工作內容：
4.3. 方案設計階段細分的成本作業及審查程序
4.4. 規劃方案設計的成本審查重點：（略，詳具體課件）
擴初設計階段的成本控制重點與技巧：
5.1. 擴初設計的目的與作用：
5.2. 為什么很多開發商對擴初設計沒有管理要求？
5.3. 設計管理能力、成本控制能力決定了擴初設計的管理模式：
5.4. 擴初設計階段細分的成本作業及審查程序
5.5. 擴初設計階段細分的成本審查重點
5.5.1. 結構超限成本控制優化分析：
5.5.2. 結構選型成本控制優化分析：
5.5.3. 層高成本控制優化分析：
5.5.4. 戶型成本控制優化分析：
5.5.5. 立面成本控制優化分析：
5.5.6. 結構選型成本控制優化分析：
5.5.7. 基礎方案型式成本控制優化分析：
5.5.8. 構造要求成本控制優化分析：
5.5.9. 含鋼量成本控制優化分析：
5.5.10. 結構成本的離散性控制：
5.5.11. （暫略，詳見具體課件）
5.6. 擴初設計的限額指標設定與管理
5.7. 擴初設計的成本控制要求輸出：
5.8. 擴初設計成本管理部門與設計管理部門的權責劃分
施工準備階段的成本控制重點與技巧：
6.1. 施工圖審查的成本審查要點：
6.2. 工期指標設定與成本控制的關聯：
6.3. 工程標段劃分與成本控制的關聯
6.4. 工程組織計劃與成本控制的關聯
6.5. 采購策劃、方案與成本控制的關聯
6.6. 邊坡支護方案的成本控制審查要點
施工管理階段的成本控制重點與技巧：
地下車庫成本控制的重點與技巧：
高層建筑含鋼量成本控制的重點與技巧：
建筑基礎選型成本控制的重點與技巧：
10.1. 地質條件分析對基礎選型的影響：
10.2. 常見的基礎選型形式：
10.3. 如何優化基礎形式選型：
10.4. 如何優化樁基選型：
10.5. 如何優化樁基礎總量：
設備材料選型成本控制的重點與技巧：
園林景觀方案設計成本控制的重點與技巧：

招標采購與成本控制：
采購的概念與采購成本控制：
采購管理、供應商管理與成本控制的關系：
招標采購常見的成本管理誤區：
招標采購組織架構設置及成本控制要求：
如何審查避免供應商的掛靠投標：（總包、監理、設計）

如何建立適合企業自身需求的成本管理體系：
房地產企業成本管理水平能力的現狀測評分析：
建立企業項目開發全過程成本控制的成本管理體系：
組織架構設計與成本管理的關聯
明確項目開發關鍵節點的成本管理要求：
明確項目開發關鍵成果的成本審查要求
建立項目開發關鍵階段性工作成果的成本技術措施標準
形成有效的管理閉合及成本責任考核
若干案例分享：