課程大綱:

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目拆遷事實(shí)存在的客觀背景

1.房地產(chǎn)公司與拆遷項(xiàng)目的主動(dòng)選擇

（1）投資戰(zhàn)略的覆蓋

（2）公司決策層的意志

（3）土地項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的驅(qū)使

2.拆遷項(xiàng)目的被動(dòng)選擇

（1）地方行政主管機(jī)構(gòu)的招商引資的壓力

（2）土地財(cái)政的利益要求

（3）具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)的拆遷策略誤差

二、當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)遷的法理準(zhǔn)繩

1.城市（含一、二、三級(jí)城市）房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)遷執(zhí)行的法制基礎(chǔ)

（1）城市房屋拆遷管理?xiàng)l例要點(diǎn)分析

（2）行政強(qiáng)拆始終存在的合理性

案例：某市重點(diǎn)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的行政拆遷

（3）不同的歷史階段和區(qū)域，司法強(qiáng)拆方式的客觀選擇

（4）物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)遷的限制性條例研究

2.廣大農(nóng)村地區(qū)（部分縣、鎮(zhèn)）的房屋拆遷法律基礎(chǔ)

（1）農(nóng)村房屋動(dòng)遷現(xiàn)狀拆遷和農(nóng)村房屋拆遷許可制度

（2）地票制度的形成、發(fā)展和衍生

案例：城鄉(xiāng)統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)區(qū)域的農(nóng)村房屋征地拆遷案例對(duì)比

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的拆遷流程及拆遷關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析

1. 拆遷主體的合理選擇及注意點(diǎn)

2. 如何確定被拆遷人的評(píng)估機(jī)構(gòu)

3. 拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施方案的理性制定

4. 拆遷片區(qū)工作區(qū)域及拆遷人員的有效管理

5. 拆遷外圍各相關(guān)職能部門(mén)的協(xié)調(diào)與公共關(guān)系維護(hù)

6. 取得拆遷許可證的時(shí)間控制

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四、如何根據(jù)外部實(shí)際情況來(lái)制定適合企業(yè)特色的拆遷方案

1. 開(kāi)發(fā)商如何利用相關(guān)拆遷法律來(lái)維護(hù)自身的權(quán)益

（1）一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（或與政府合作項(xiàng)目）的拆遷

案例：某控股公司在郫縣一級(jí)土地整理項(xiàng)目中的拆遷案例

（2）二級(jí)土地項(xiàng)目的拆遷策略

案例：龍湖項(xiàng)目拆遷策略案例分解

2.開(kāi)發(fā)商關(guān)于拆遷的合理博弈策略

（1）與拆遷主管機(jī)構(gòu)中關(guān)鍵部門(mén)和人物的協(xié)調(diào)

（2）與拆遷具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)的博弈

（3）與配合部門(mén)的綜合協(xié)調(diào)策略

案例：恒大華庭項(xiàng)目博弈策略詳解

3.開(kāi)發(fā)商與拆遷委托主體的商業(yè)博弈

（1）如何推進(jìn)項(xiàng)目動(dòng)遷進(jìn)度

（2）如何控制不斷追加的動(dòng)遷成本

（3）如何實(shí)現(xiàn)正常動(dòng)遷與強(qiáng)制拆遷的有效結(jié)合

（4）如何防范利益“小動(dòng)作”

案例：結(jié)合某知名地產(chǎn)公司的拆遷條款分析

五、目前房地產(chǎn)拆遷主體的常用拆遷技巧匯總（結(jié)合具體案例分析）

1.價(jià)格承諾式

2.房屋置換式

3.內(nèi)部瓦解式

4.綜合談判攻心式

5.績(jī)效激勵(lì)式

6.獨(dú)立第三方介入式

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六、房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)遷相關(guān)遺留問(wèn)題的妥善處理策略

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目地塊上釘子戶(hù)的處理

（1）加快釘子戶(hù)處理的法律程序措施

（3）相關(guān)職能機(jī)構(gòu)在場(chǎng)地內(nèi)外的配合

（4）媒體公關(guān)方面的應(yīng)對(duì)

（5）公司內(nèi)部相關(guān)部門(mén)的合理配合

案例：某知名地產(chǎn)公司花朗城項(xiàng)目的強(qiáng)制清除三戶(hù)釘子戶(hù)的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)

2.殘留的市政管網(wǎng)問(wèn)題的談判與協(xié)調(diào)

3.殘留的植物或建筑物的有效處理

4.其他不屬于拆遷主體負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的問(wèn)題處理

七、建設(shè)項(xiàng)目的前期拆遷對(duì)房地產(chǎn)公司的沖擊和影響

1.對(duì)拆遷項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)計(jì)劃的影響

2.對(duì)公司整體現(xiàn)金流方面的影響

3.對(duì)公司品牌的影響

4.對(duì)具體執(zhí)行地區(qū)公司或執(zhí)行團(tuán)隊(duì)的影響

5.對(duì)再次選擇開(kāi)發(fā)拆遷項(xiàng)目的戰(zhàn)略影響